Energikrävande bostäder och höstterminen 2026: Är att hyra ut ett rum i sin bostad den lagliga lösningen för hyresvärdar?

Sedan den 1 januari 2025 befinner sig den franska hyresmarknaden i en period av aldrig tidigare skådad turbulens. I och med ikraftträdandet av ”Loi Climat et Résilience” (klimat- och resilienslagen) är det strängt förbjudet att hyra ut hela bostäder med energiklass G som stadigvarande bostad. Denna radikala åtgärd syftar till att utrota vad som allmänt kallas för energislösande bostäder. Inför denna situation står många hyresvärdar inför en återvändsgränd och fruktar de kommande deadlines. På Roomlala ser vi dagligen den växande oron hos vårt värdcommunity. Lyckligtvis, inför terminsstarten, träder ett lagligt och särskilt fördelaktigt alternativ fram: att hyra ut ett rum hos en privatperson (homestay). Men hur tillämpas exakt regelverket i förhållande till DPE 2026? Är det den mirakulösa lösningen för att fortsätta generera hyresintäkter utan att genomföra omfattande energirenoveringar? Vi avkodar alla juridiska subtiliteter i denna praxis för att hjälpa dig på ett tryggt sätt.

Klimatlagen och energislösande bostäder: Vad som ändras med DPE 2026

För att förstå de nuvarande utmaningarna är det viktigt att gå tillbaka till grunderna i klimat- och resilienslagen. Målet är tydligt: att bekämpa energifattigdom genom att gradvis fasa ut de mest energislukande bostäderna från hyresmarknaden. Sedan början av 2025 är det formellt förbjudet att teckna ett nytt hyresavtal eller förnya ett befintligt för en hel bostad som är klassad som G i energideklarationen (DPE), såvida den utgör hyresgästens stadigvarande bostad. Detta förbud kommer att utvidgas till bostäder klassade som F från och med 2028, vilket ökar pressen ytterligare på fastighetsägare. DPE 2026 markerar därför en vändpunkt där energiomställningen inte längre är ett alternativ utan ett strikt lagkrav för traditionella hyresvärdar.

Läs även: Hyresreglering 2026: Vilka nya städer inför det inför höstterminen?, Bail mobilité 2026: Den rättsliga ramen för att hyra ut ditt rum med full flexibilitet och Porta 65-bostadsbidrag 2026: Vad unga hyresgäster och Roomlala-värdar behöver veta i Portugal

Begreppet energislösande bostad står nu i centrum för all fastighetsdebatt. En bostad klassas som en energislösare när den uppvisar en överdriven energiförbrukning, vilket leder till orimliga värmekostnader för hyresgästen och en kraftigt försämrad boendekomfort. Myndigheterna har via miljödepartementet infört denna restriktiva tidsplan för att tvinga fram renoveringar. Denna tvångspolitik har dock betydande bieffekter. Många små hyresvärdar, som saknar ekonomiska möjligheter att genomföra utvändig isolering eller byta ut värmesystemet helt, föredrar att dra tillbaka sin egendom från marknaden. Detta skapar en oöverträffad press på hyresmarknaden, särskilt i stora franska universitetsstäder.

På Roomlala observerar vi att denna utbudsminskning direkt påverkar hyresgäster som letar efter tak över huvudet. Det är här regelverket för studentuthyrning 2026 får sin betydelse. Studenter är de första offren för denna brist på små ytor (studios och ettor), vilka historiskt sett är de sämst klassade i DPE. Inför detta alarmerande faktum har lagen lyckligtvis förutsett differentierade juridiska ramar beroende på uthyrningens art. Det är av yttersta vikt att förstå att de drastiska regler som gäller för en lägenhet som hyrs ut i sin helhet inte är direkt överförbara när det handlar om att dela sitt eget hem. Det är denna grundläggande juridiska nyans som öppnar nya perspektiv för boende fastighetsägare.

Den strikta tidsplanen för uthyrningsförbud

Regeringens tidsplan lämnar inget utrymme för tvivel. Efter hyresfrysningen för energislösande bostäder (klass F och G) som varit i kraft sedan 2022, gäller nu uthyrningsförbudet för bostäder i klass G från 2025. År 2028 är det turen för bostäder klassade som F, och sedan klass E år 2034. Denna tidsplan tillämpas obevekligt på hela bostäder som hyrs ut omöblerade eller möblerade som stadigvarande bostad. För en ägare vars lägenhet är klassad som G idag, blir år 2026 ett förlorat år om inga renoveringar görs. Hen kommer varken att kunna teckna ett nytt klassiskt studentavtal på 9 månader eller ett förnybart ettårsavtal. Sanktionen vid bristande efterlevnad är sträng: hyresgästen kan kräva hyresnedsättning eller till och med att domstol ålägger ägaren att genomföra arbetet vid vite.

Påverkan på regelverket för studentuthyrning 2026

Regelverket för studentuthyrning 2026 påverkas kraftigt av dessa förbud. Det klassiska studentavtalet på 9 månader betraktas enligt lag som ett avtal för stadigvarande bostad. Följaktligen omfattas det av samma krav på energiprestanda som ett klassiskt hyresavtal. Om du hyr ut en fristående studio klassad som G till en student inför terminsstarten 2026, agerar du olagligt. Hela bostaden måste absolut uppfylla minst klass F år 2026 för denna typ av kontrakt. Detta är en avgörande information som vi ofta påminner våra användare om: skyddet för den studerande hyresgästen väger tungt, och lagstiftaren gör inga eftergifter gällande energiprestandan för hela bostäder, inte ens för kortare avtal under läsåret.

Att hyra ut ett rum hos en privatperson: Ett undantag från DPE-regeln?

Det är i detta spända juridiska sammanhang som uthyrning av ett rum i det egna hemmet (homestay) avslöjar sin fulla potential. Lagstiftningen för homestay drar nytta av en särställning, som ofta är okänd för allmänheten. Den gyllene regeln att komma ihåg är följande: uthyrning av ett rum i din huvudsakliga bostad är undantagen kravet på en individuell DPE för själva rummet, under förutsättning att rummets yta är mindre än 14 kvadratmeter. I detta specifika fall är det den totala energideklarationen för din huvudsakliga bostad som gäller. Du behöver inte ta dit en besiktningsman för att specifikt utvärdera studentrummet. Denna administrativa förenkling är en frisk fläkt för värdar.

Dessutom har den senaste tidens lagstiftning stärkt attraktionskraften i denna modell. ”Loi Le Meur”, som antogs i november 2024, har avsevärt skärpt reglerna för turistmöblerade boenden (likt Airbnb) genom att bland annat införa kvoter och strikta DPE-krav. Homestay-uthyrning undgår dock helt denna strikta definition av turistmöblerat boende. Genom att hyra ut ett rum i din egen stadigvarande bostad betraktas du inte som en operatör av turistboenden i lagens mening. Det innebär att du för korttidsuthyrning är undantagen de nya uthyrningsförbuden kopplade till DPE som drabbar traditionella investerare. Det är en stor juridisk möjlighet att generera extra inkomster utan att blockeras av alltmer straffande lokala regleringar.

På Roomlala uppmuntrar vi denna praxis eftersom den främjar social sammanhållning och optimerar användningen av befintliga byggnader. Istället för att låta ett rum stå tomt, gör värden det tillgängligt för en hyresgäst och deltar därmed i den kollektiva ansträngningen mot bostadskrisen. Det är dock viktigt att strukturera sitt uthyrningsprojekt väl för att hålla sig inom lagens ramar. Vilken typ av hyresavtal du tecknar med din hyresgäst avgör direkt vilka energiregler som gäller för din bostad. Det handlar inte om ett juridiskt kryphål, utan om en intelligent tillämpning av gällande lagstiftning, utformad för att skydda värdens hem samtidigt som man erbjuder en flexibel boendelösning.

Studentavtal kontra korttidsuthyrning: Vad är skillnaden i förhållande till DPE?

Det är avgörande att skilja på vilken typ av hyresavtal du erbjuder. Som nämnts tidigare, om du väljer ett klassiskt studentavtal på 9 månader, blir rummet studentens stadigvarande bostad. I detta scenario omfattas den totala bostaden (ditt hus eller lägenhet) av kraven på energiprestanda. År 2026 får din totala bostad därför inte vara klassad som G. Om du däremot väljer korttidsuthyrning (några veckor, månadsvis utanför stadigvarande boende, eller tillfälliga professionella vistelser), kringgår du de strikta DPE-blockeringarna kopplade till stadigvarande bostad.

Här är de viktigaste skillnaderna att komma ihåg beroende på avtalstyp:

• Studentavtal på 9 månader: utgör stadigvarande bostad. Den totala bostaden omfattas av DPE och får inte vara klassad som G år 2026.
• Mobilitetsavtal (1 till 10 månader): utformat för tillfälliga vistelser, erbjuder större flexibilitet i förhållande till de strikta förbuden för stadigvarande bostad.
• Korttidsuthyrning (turistisk eller tillfällig): undgår helt DPE-restriktioner och kvoterna i ”Loi Le Meur”, perfekt för energislösande bostäder.

Låt oss ta exemplet Sophie, ägare till ett hus klassat som G i Lille. Hon kan inte teckna ett studentavtal på 9 månader till terminsstarten 2026. Däremot kan hon mycket väl hyra ut sitt rum månadsvis via Roomlala till personer under utbildning eller internationella studenter på korta språkkurser, eftersom dessa kontrakt inte utgör en stadigvarande bostad i 1989 års lags mening.

Se upp för fällan med egen ingång

Detta är en av de viktigaste punkterna vi betonar på Roomlala. För att ett rum lagligt ska betraktas som homestay, måste tillgången till rummet obligatoriskt ske via din bostads huvudingång. Om du har inrett ett rum på bottenvåningen eller i din trädgård med en egen ingång direkt från gatan eller utsidan, förändras läget radikalt. I lagens ögon omklassificeras detta rum till en hel bostad (ett annex eller en studio). Det förlorar omedelbart sin skyddade status som homestay och omfattas av de strikta förbuden för energislösande bostäder. Om detta annex är klassat som G är det totalförbjudet att hyra ut det som stadigvarande bostad 2026. Se därför till att din hyresgäst delar din ingång och rör sig i ditt hems gemensamma utrymmen.

Obligatoriska kriterier för ett anständigt boende vid homestay

Även om regelverket är mer flexibelt gällande energiprestanda för korttidsuthyrning eller rum under 14 m2, förblir det kompromisslöst gällande grundläggande kriterier för anständighet. Att hyra ut ett rum hemma betyder inte att man kan hyra ut vad som helst. Lagstiftaren ställer, via riktlinjer från Service-public.fr, strikta standarder för att garantera hyresgästens hälsa och säkerhet. Som en ansvarsfull plattform ser Roomlala till att varje annons följer dessa grundläggande krav. Det första kriteriet rör rummets dimensioner. Det uthyrda rummet måste erbjuda en boyta på minst 9 kvadratmeter med en takhöjd på minst 2,20 meter. Alternativt tolereras en boyta på 20 kubikmeter, men 9 m2-regeln är den vanligaste normen och enklast att kontrollera.

Utöver ytan förutsätter rummets beboelighet oumbärliga bekvämligheter. Rummet måste obligatoriskt ha ett fönster mot utsidan, vilket garanterar tillräckligt dagsljus och god ventilation för att undvika fuktproblem. Ett fönsterlöst rum, även om det är rymligt, kan lagligt inte hyras ut som sovrum. Dessutom måste hyresgästen ha fri och permanent tillgång till bostadens viktigaste bekvämligheter. Detta inkluderar tillgång till dricksvatten, el, ett fungerande värmesystem samt anständiga sanitära anläggningar (toalett och badrum). Dessa faciliteter kan delas med dig – vilket faktiskt är själva principen för homestay – men de får inte vara föremål för oskäliga begränsningar.

För att sammanfatta, här är kriterierna för ett anständigt boende som krävs för att hyra ut ditt rum lagligt:

• Minsta yta: minst 9 m2 med en takhöjd på 2,20 m.
• Öppning mot utsidan: obligatorisk närvaro av ett fönster för luftning och dagsljus.
• Tillgång till nätverk: el enligt standard och ett fungerande värmesystem.
• Tillgängliga sanitära faciliteter: fri tillgång till dricksvatten, toalett och badrum.

Låt oss ta ett konkret exempel för att illustrera dessa skyldigheter. Föreställ dig att Marc vill hyra ut ett gammalt pigkammarrum under taket i sitt hus. Rummet är 12 m2 på golvet, men på grund av takets lutning är ytan där takhöjden överstiger 2,20 m endast 7 m2. Juridiskt sett uppfyller detta rum inte kriteriet för boyta på 9 m2 (Carrez-lagen) och kan därför inte hyras ut i befintligt skick, även om det har fönster och el. Det är hyresvärdens ansvar att säkerställa att fastigheten uppfyller kraven innan den läggs ut.

Det är också fundamentalt att påminna om att rummet inte får utgöra någon uppenbar risk för hyresgästens fysiska säkerhet eller hälsa. På Roomlala betonar vi vikten av att kontrollera skicket på eluttag, frånvaron av skadedjur och rummets goda ljudisolering. En hyresgäst som känner sig trygg och bekväm i sitt personliga utrymme är garantin för ett lugnt och framgångsrikt samboende.

Terminsstart 2026: Förena laglig efterlevnad med skattefördelar

En av de främsta fördelarna med homestay, utöver flexibiliteten i förhållande till DPE 2026, ligger i dess extremt fördelaktiga beskattning. För att uppmuntra ägare att öppna sina dörrar och avhjälpa krisen för studentbostäder, behåller den franska staten ett system för inkomstskattebefrielse som är särskilt fördelaktigt. Inför terminsstarten 2026 förblir uthyrning av ett rum i det egna hemmet skattemässigt mycket attraktivt, förutsatt att vissa tak för årliga hyresintäkter respekteras. Dessa tak omvärderas varje år av skattemyndigheten. År 2026, för att erhålla fullständig skattebefrielse, får hyresintäkterna inte överstiga 206 euro per kvadratmeter och år i Île-de-France, och 152 euro per kvadratmeter och år i övriga Frankrike.

Det är viktigt att förstå hur denna beräkning tillämpas för att optimera din lönsamhet på ett lagligt sätt. Detta tak avser hyra exklusive avgifter. Låt oss ta ett konkret exempel: Du bor i Bordeaux (övriga Frankrike) och hyr ut ett rum på 15 kvadratmeter till en student. Det årliga taket för att dra nytta av undantaget uppgår till 15 m2 multiplicerat med 152 euro, det vill säga 2 280 euro per år. Detta motsvarar en månadshyra exklusive avgifter på högst 190 euro. Om du sätter din hyra till detta belopp eller under, behöver du inte betala en cent i skatt på dessa hyresintäkter, och du behöver inte ens deklarera dem som vanliga fastighetsinkomster. Det är en betydande ekonomisk nettovinst jämfört med en traditionell uthyrning som beskattas hårt.

Slutligen, kom ihåg att dessa skattefördelar är villkorade av en korrekt deklaration. Även om du är skattebefriad tack vare att taken respekteras, är det ibland nödvändigt att nämna dessa inkomster i vissa avsnitt i din årliga deklaration, beroende på hur skatteblanketterna utvecklas. Vi rekommenderar att du alltid konsulterar skatteverkets anvisningar för innevarande år eller anlitar en skatterådgivare för att säkra din process till 100 %.

På Roomlala är vi övertygade om att denna juridiska och skattemässiga ram gör homestay till framtidens lösning för fastighetsägare inför utmaningarna med energiomställningen. Du undviker inte bara sanktioner kopplade till energislösande bostäder om du väljer rätt format för korttidsuthyrning, utan du drar dessutom nytta av en betydande skattelättnad. Vår plattform förenklar alla dina steg: från säker kontakt med pålitliga hyresgäster till digital signering av kontrakt anpassade efter din specifika situation. Genom att idag förutse reglerna för DPE 2026 omvandlar du en lagstiftningsmässig begränsning till en verklig mänsklig och ekonomisk möjlighet, samtidigt som du erbjuder en varm och laglig boendemiljö till den nya generationens studenter.