Justeringar av programmet Mais Habitação 2026: De nya fördelarna med långtidsuthyrning i Portugal

Inför en bostadskris som djupt har förändrat det portugisiska fastighetslandskapet de senaste åren, har den portugisiska regeringen tvingats se över sin strategi. Om du är hyresvärd har du med största sannolikhet följt de hetsiga debatterna kring den första delen av reformerna med stort intresse. Nu, under hösten 2026, har det lagstiftande landskapet klarnat och erbjuder nya möjligheter. På Roomlala stöttar vi tusentals hyresvärdar och hyresgäster varje dag, och vi har analyserat dessa nya utvecklingar i detalj åt dig. Statens mål är tydligt: att genom skattemässiga incitament uppmuntra hyresvärdar att lämna massturismen bakom sig, som blivit för begränsande, till förmån för långtidsuthyrning i Portugal.

I denna omfattande artikel kommer vi tillsammans att dechiffrera de stora justeringarna som gjorts genom regeringens nya plan, som ersätter det gamla programmet Mais Habitação 2026. Från drastiska skattesänkningar till totalt skattebefrielse under vissa förutsättningar – upptäck hur det att hyra ut din bostad eller bara ett rum idag blivit ett av marknadens mest lönsamma och säkra alternativ.

Läs även: OE 2027 Portugal boende: Nya skatteincitament för att hyra ut dina rum, Skattebefrielse och sänkning av IRS vid uthyrning i Portugal: Nyheterna för 2026 och Lag 31 i Québec 2026: Effekter på överlåtelse av hyresavtal och alternativa lösningar

Från Mais Habitação 2026 till Construir Portugal: Vad som faktiskt förändras för hyresvärdar

Under lång tid klingade termen Mais Habitação som en källa till oro för många hyresvärdar. De första versionerna av programmet innebar regler som uppfattades som alltför restriktiva, särskilt ett strikt frysande av hyror för nya kontrakt, vilket fick den negativa effekten att marknaden låste sig och investerare skrämdes iväg. Men inför situationens allvar har regeringen genomfört en viktig strategisk kursändring.

Idag är termen Mais Habitação 2026 juridiskt sett föråldrad. Den har officiellt ersatts av programmet Construir Portugal. Denna nya handlingsplan, fastställd genom lagdekret nr 97/2026 som utfärdades i maj 2026, markerar ett paradigmskifte. Staten har förstått att de inte kan lösa bostadskrisen utan aktivt samarbete från privata hyresvärdar. Därför har det strikta hyresstoppet tagits bort för att återuppbygga förtroendet hos hyresvärdarna.

Huvudfokus för Construir Portugal ligger på skattemässiga morötter snarare än piska. Målet är att massivt få igång långtidsuthyrning i Portugal genom att göra detta alternativ ekonomiskt mer attraktivt än turistuthyrning på kort sikt (av typen Alojamento Local), som dessutom möter allt tyngre lokala restriktioner. För dig som hyresvärd är detta det perfekta tillfället att tänka om kring din uthyrningsstrategi och säkra dina inkomster på lång sikt utan att knäckas av skattetrycket.

På Roomlala ser vi redan en betydande ökning av antalet hyresvärdar som tar bort sina bostäder från turistplattformar för att istället erbjuda dem som delat boende eller för uthyrning av rum hos värden. Denna övergång stöds inte bara av lagen, utan den svarar även mot en extremt stark lokal och internationell efterfrågan (studenter, unga yrkesverksamma, digitala nomader).

Revolution av beskattningen för hyresvärdar i Portugal: Drastiskt sänkta skattesatser

Övergången från 25 % till 10 % i inkomstskatt (IRS) för moderata hyror

Den viktigaste åtgärden under hösten 2026 rör lättnader i beskattningen för hyresvärdar i Portugal. Historiskt sett var hyresinkomster hårt beskattade, vilket avskräckte utbudet av prisvärda bostäder. Lagdekret nr 97/2026 förändrar förutsättningarna: skattesatsen på inkomst av tjänst (IRS) som tillämpas på hyresinkomster sänks från 25 % till en mycket fördelaktig nivå på 10 %.

För att dra nytta av denna sänkta skattesats måste flera enkla villkor uppfyllas. Först och främst måste månadshyran anses vara "moderat", det vill säga taket ligger på 2 300 euro per månad. Dessutom måste det tecknade hyresavtalet ha en löptid på minst 3 år. Denna åtgärd syftar tydligt till att stabilisera marknaden och erbjuda boendetrygghet för hyresgäster, samtidigt som den garanterar hyresvärdar en mycket attraktiv nettoavkastning.

Men den verkligt goda nyheten, bekräftad av ett skatteförtydligande publicerat i september 2026, rör delad uthyrning. Om du bestämmer dig för att hyra ut ett rum i Lissabon eller Porto eller i vilken annan stad som helst i landet, är du fullt berättigad till denna skattesats på 10 %. Dessutom gör det att hyra ut en lägenhet eller ett rum till ett företag för att husera en av deras anställda att du också kan ta del av denna skattefördel.

Konkret exempel: Låt oss ta fallet med Maria, ägare av en stor lägenhet i Porto. Fram till 2025 hyrde hon ut två rum till studenter för totalt 900 € per månad, och betalade 25 % i IRS på dessa inkomster. Med den nya lagen från 2026, genom att teckna 3-åriga hyresavtal via Roomlala, sjunker hennes skattesats till 10 %. Hon sparar därmed flera hundra euro per år, vilket automatiskt ökar hennes nettoavkastning utan att hon behövt höja hyran för sina hyresgäster.

Förenklat system för prisvärd uthyrning (RSAA): Total skattebefrielse

Även om 10 %-satsen redan är en utmärkt nyhet, har regeringen gått ännu längre med skapandet av det förenklade systemet för prisvärd uthyrning (RSAA), som trädde i kraft den 1 september 2026. Detta system är ett direkt svar på bostadsbristen för medelklassen och unga yrkesverksamma.

Principen för RSAA är extremt kraftfull: det erbjuder en total skattebefrielse (0 % IRS) på hyresinkomster. För att vara berättigad måste hyresvärden erbjuda en hyra som är minst 20 % lägre än det lokala medianvärdet på marknaden (det vill säga en hyra under 80 % av den lokala medianen).

Viktigt att notera: Var uppmärksam på att denna befrielse inte sker automatiskt. På Roomlala vill vi informera dig korrekt om de juridiska stegen. För att dra nytta av RSAA måste ditt hyresavtal obligatoriskt registreras på den officiella portalen för IHRU (Institutet för boende och stadsförnyelse). Dessutom beror de exakta hyrestaken som fastställer den lokala medianen på lokala förordningar (portarias), vars publicering sker löpande under slutet av 2026. Det är därför avgörande att kontrollera vilket tak som gäller för din kommun (concelho) innan du sätter ditt pris.

Användningsfall: Joao äger en tvårummare i Lissabon. Medianhyran i hans område beräknas till 1 200 €. Om han bestämmer sig för att hyra ut sin bostad för 950 € (alltså under gränsen på 80 % av medianen), betalar han absolut ingen skatt på dessa inkomster. Även om bruttohyran är något lägre än vad han skulle kunna hoppas på den fria marknaden, är nettohyran (efter skatt) som landar i hans ficka betydligt högre. Det är en otroligt effektiv skattestrategi.

Hyresgäster och hyresvärdar: Ett system som äntligen gynnar båda

Ökade skattefördelar för hyresgäster

För att en hyresmarknad ska vara sund måste både utbud och efterfrågan tillgodoses. Programmet Construir Portugal har inte glömt hyresgästerna, som står inför inflation och ökade levnadskostnader. För att hjälpa dem att hantera hyrorna och för att stärka efterfrågan har regeringen höjt de skatteavdrag som de kan ta del av.

Hyresgästerna får därmed se sitt tak för skatteavdrag på hyror (avdragsgillt från deras egen IRS) öka avsevärt. Detta tak stiger till 900 euro för skatteåret 2026, och når 1 000 euro från och med 2027. Denna åtgärd ger hyresgästerna ökad köpkraft.

För dig som hyresvärd är detta en utmärkt indirekt nyhet. En hyresgäst som drar nytta av stora skatteavdrag är en ekonomiskt stabilare hyresgäst, vilket drastiskt minskar risken för uteblivna hyresbetalningar. På Roomlala främjar vi denna förtroenderelation: genom att erbjuda bostäder eller rum med korrekta och formella kontrakt möjliggör du för dina hyresgäster att få del av dessa bidrag, samtidigt som du säkrar din investering.

Slutet för det strikta hyresstoppet: Återväckt förtroende

Som vi nämnde var en av de största rädslorna kopplade till det gamla förslaget Mais Habitação 2026 begränsningen av hyreshöjningar vid byte av hyresgäst eller förnyelse av kontrakt. Denna mekanism hade lamslagit många hyresvärdar, som var rädda för att se lönsamheten i sin fastighet låst för decennier framåt trots inflation.

Regeringen har lyssnat på dessa farhågor. Borttagandet av detta strikta frysande inom ramen för Construir Portugal är en stark signal till investerare och privata hyresvärdar. Marknaden får tillbaka en viss frihet, villkorad av skattemässiga incitament snarare än straffande skyldigheter.

Denna återfunna flexibilitet gör det möjligt för hyresvärdar att anpassa sig till ekonomiska realiteter samtidigt som de belönas om de väljer måttfull prissättning. Det är i detta klimat av förnyat förtroende som uthyrning av rum och delat boende framstår som de mest smidiga och trygga lösningarna under 2026.

Hur du optimerar din uthyrning med Roomlala i ljuset av de nya lagarna

Som du säkert förstått har beskattningen för hyresvärdar i Portugal aldrig varit mer gynnsam för dem som väljer långtidsuthyrning. Men hur drar man nytta av det i praktiken utan att gå vilse i den administrativa djungeln? Det är här Roomlala kliver in för att förenkla din tillvaro.

Om du har ett ledigt rum är det dags att ta steget. Att hyra ut ett rum i Lissabon, Porto, Coimbra eller Faro har blivit skattemässigt busenkelt. Genom att använda Roomlala får du tillgång till en community av verifierade hyresgäster (studenter, utstationerade arbetare, expats). Vi rekommenderar att du prioriterar avtal på medellång till lång sikt (mer än 3 år) för att omedelbart låsa upp den reducerade IRS-skattesatsen på 10 %.

För att säkerställa att du följer reglerna och drar nytta av det förenklade systemet för prisvärd uthyrning (RSAA) med 0 % skatt, rekommenderar vi att du:

• Kontrollerar de lokala portarias i din kommun för att veta det exakta hyrestaket (80 % av medianen).
• Skriver ett tydligt hyresavtal som uttryckligen nämner en löptid på minst 3 år.
• Registrerar avtalet på skatteportalen (Autoridade Tributária) och på IHRU:s portal inom föreskriven tid (vanligtvis inom 30 dagar efter underskrift).
• Använder Roomlalas meddelande- och säkra betalningssystem för att hålla en transparent dokumentation av alla dina transaktioner, vilket underlättar din deklaration.

Sammanfattningsvis markerar slutet på 2026 en historisk vändpunkt för fastigheter i Portugal. Långt ifrån massturismens begränsningar återuppfinns nu långtidsuthyrningen. Oavsett om du är en erfaren investerare eller en privatperson som vill tjäna pengar på ett outnyttjat rum, är de nya lagstadgade åtgärderna utformade för att berika dig samtidigt som de bidrar till att lösa bostadskrisen. På Roomlala är vi stolta över att stödja dig i denna övergång mot ett mer humant, stabilt och skattemässigt mycket fördelaktigt sätt att hyra ut.